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■本日『物件情報』更新いたしました275件（5/19）
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◆土地・一戸建て・マンションを安く買う方法とは？！
◆不動産購入の諸費用を安くする方法とは？！
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住宅ローンのこともヴィーダにお訊ね下さい。
■住宅ローンニュース！
・平成24年度税制改正法案のうち租税特別措置法
省エネ性の高い「低炭素住宅」に対しては、通常の住宅よりも住宅ローン控除や登録免許税の優遇枠を拡大することになった。住宅ローン控除額は、通常の住宅の場合より100万円多い最大400万円となる。
子ども世帯が住宅を購入する際に、親や祖父母から資金の贈与を受けやすくするための贈与税の非課税制度が段階的に縮小されるが、3年延長された。ただし、政策上の課題である住宅の省エネ化、耐震化を促進するために、一定の要件を満たす住宅の場合に非課税枠を拡大することになった。親子間の贈与に限られるが、相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例も延長された。
既にマイホームを保有していて買い替えをする際に、売却益や売却損が出た場合の優遇制度も2年延長された。バブル崩壊後に住宅価格が下落し、買った額よりも安くしか売れないため、買い替えできないという人が続出した。その救済策として、損失が出た場合に手厚い優遇制度を設けたのだが、これらの制度も延長された。
2012年4月1日以降の申し込み分から「フラット35」の制度変更を行うと、独立行政法人住宅金融支援機構が公表した。融資率の上限減少や金利引き下げ期間の短縮などを予定しており、借りるなら3月までのほうが有利となりそうです！
・金利が優遇されることで注目を集めた「フラット35S」は、省エネや耐震などの一定の基準を満たす住宅の場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げるスペシャル制度。2011年第3次補正予算によって、フラット35Sエコとフラット35Sベーシックに分けられ、現在金利の引き下げを行っていますが、これが変わる予定です！
・2012年度の政府予算成立を前提としているが、2012年4月1日申し込み分からは、次の2点の制度変更が予定されている。
(1)フラット35及びフラット35Ｓベーシックの融資率の上限を、建設費または購入価格の10割→9割に引き下げ
【例】新築住宅購入価額が3,000万円の場合
融資限度額：2,700万円（＝3,000万円×9割）
(2)フラット35Ｓベーシックの金利引き下げ期間を、当初10年間→当初5年間に変更
※長期優良住宅等の特に性能が優れた住宅の場合は、フラット35Sベーシックの金利引き下げ期間を、当初20年間→当初10年間に変更
(注)金利引き下げ幅に変更はなく、年▲0.3％
なお、フラット35Sエコについては、2011年度第3次補正予算に伴う制度拡充終了日（2012年10月31日予定）までは現行のまま。制度拡充終了日（予算枠に達する見込みとなった場合は早期に終了）の翌日からは、フラット35Sベーシックと同じ条件（融資率及び金利引き下げ期間・引き下げ幅変更）となる。
頭金不足のためにフラット35を10割借りようと思っていた方やフラット35Sベーシックを利用する予定の人は、3月末までに申し込みができるかどうか、お急ぎ下さい！！
●「フラット35」の金利はこれから更に下がるのか、上昇に転じるのか？昨年11月、「フラット35S」に金利優遇措置のある「フラット35Sエコ」が創設され、「フラット35」が再び注目を集めてきました。その「フラット35」の金利は1月融資分で過去最低であった2010年9月の2.060%に接近。今がボトムで今後上昇に転じる可能性も出てきています。昨年11月、「フラット35S」に金利優遇措置のある「フラット35Sエコ」が創設され、「フラット35」が再び注目を集めてきました。その「フラット35」の金利は1月融資分で過去最低であった2010年9月の2.060%に接近。今がボトムで今後上昇に転じる可能性も出てきています。仮に上昇トレンドに入ったとしたら、せっかくの優遇分も消えてしまうことになりかねません。「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する最長35年間の長期固定金利型住宅ローン。耐震性などに優れた住宅を取得する場合の「フラット35S」では、通常の「フラット35」よりも当初10〜20年間の金利が0.3%引き下げられ、また省エネに優れた住宅を取得する場合の「フラット35Sエコ」では当初の5年間、東日本大震災の被災地で1.0％、被災地以外で0.7％に引き下げ幅が拡大されます。
■「フラット35」の3年間の金利推移はどうなっている？
民間の長期固定金利型に比べて有利な条件で融資を受けられる「フラット35」(「S」や「Sエコ」も含む)ですが、金利については毎月改定が行われます。住宅金融支援機構が提示する金利に、取扱金融機関が自社の経費分などを上乗せして金融機関ごとに設定しますが、基本的には長期金利の変動に連動します。
では、「フラット35」の金利推移はどうなっているのでしょうか。住宅支援機構が発表している毎月の金利を基に2009年1月から2012年1月までの3年間の金利(借入期間21〜35年以下で各金融機関が設定したうちの最低金利)の推移を見てもかなり変動があることが分かると思います。借入期間21〜35年以下の最低金利（住宅金融支援機構）
例えば、この3年間で最も金利が低かったのは2010年9月の2.060%。逆に最も高かったのは2011年の4月と5月の2.630%でした。わずか7カ月の間に0.57%も上昇しています。
この0.57%の金利の差はローン返済にどの程度の影響を及ぼすのでしょうか。仮に借入期間30年で3000万円の融資を受けたとして計算すると、毎月の返済額で8785円、総返済額で約316万3000円も違ってきます。金利が低いときに融資を受けることの大切さがわかります。
■金利の低下余地は限定的か、上昇トレンド入りの可能性も
では、この先、「フラット35」の金利はどう動いていくのでしょうか。直近の動きをみると、11月、12月と2カ月連続して上昇した後、今年1月は長期金利の低下を受け2.140%へ低下してきました。
ただ、今後も低下傾向が続くかどうかは疑問です。長期金利の指標となる10年物国債の利回りが12月に急低下(価格が上昇)したのは、欧州債務問題による不安感から相対的に安全資産である日米の国債に資金が退避してきたことによるからです。すでに12月下旬には底打ちの兆しを見せています。
現時点で言えるのは、現在の金利水準は歴史的な底値水準にあるということ。今後低下するにしても低下余地は限られているという見方が主流です。
また、少し長い目で見ると、上昇トレンドに入る可能性もあります。財政悪化の状況を考えると、日本国債の信用度は低下(利回りは上昇)していく恐れがあるからです。
「フラット35Sエコ」の創設も決まった今、住宅購入を検討するにはいい時期と言えるのではないでしょうか。
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１．物件のお探し
物件検索方法は私達のホームページによる「物件検索」だけではありません。
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不動産ニュース
11年度上期のコンパクトマンション供給量は6％減、平均価格初の4,000万円台に／不経研調査
（株）不動産経済研究所は8日、2011年度上半期（4〜9月）の首都圏コンパクトマンション市場動向調査を発表した。
東京のオフィスビル空室率、2ヵ月連続の上昇／三鬼商事調査
三鬼商事（株）は9日、2011年11月末時点のオフィスビル市況調査を発表した。
都下郊外のマンション、受給バランス良好でも価格競争力は必須／トータルブレインが分析
分譲マンション事業の総合コンサルティングを手掛ける（株）トータルブレイン（東京都港区、代表取締役社長：久光龍彦氏）はこのほど、東京都下郊外エリアのマンション市場の現状について考察したレポートを発表した。
建設工事受注高、8ヵ月ぶりの増加に／国交省調査
国土交通省は9日、2011年10月の「建設工事受注動態統計調査報告」を発表した。
LPガスによるエネルギーシステム導入した「防災賃貸マンション」を開発／スターツCAM
スターツCAM（株）は9日、免震構造を導入したマンションに防災設備を付加、地震災害時でも入居者が通常時に近い生活を送れることと目指した「防災賃貸マンション」を開発、販売を開始すると発表した。
震災後の意識変化追い風に、ブランド力強化を目指す／アールシーコア
（株）アールシーコアは7日、総合展示場「BESSスクエア」（東京都目黒区）でマスコミ向け懇親会を開き、代表取締役・二木浩三氏が事業戦略などを説明した。
スキー場「グラン・ヒラフ」をリニューアルオープン／東急不動産
東急不動産（株）は10日、同社の100％出資子会社のニセコ高原観光（株）が経営するスキー場「グラン・ヒラフ」をリニューアルオープンする。
制震システムや太陽光発電の搭載率が上昇。増収増益に／積水ハウス12年1月期第3四半期決算
積水ハウス（株）は8日、2012年1月期第3四半期決算を発表した。
六本木の都市開発などで「都市住宅学会賞・業績賞」を受賞／森ビル
森ビル（株）は8日、同社が推進する新橋・虎ノ門、六本木地域における都市再開発が、「2011年社団法人 都市住宅学会賞・業績賞（20周年記念表彰）」を受賞したと発表した。
来夏にフォーラム「敗戦の焦土から高度成長に躍進した『日本』に何を学ぶか」開催／大和ハウス工業
大和ハウス工業（株）は、2012年7月21日（東京）および8月4日（大阪）に、第5石橋信夫記念館文化フォーラム「敗戦の焦土から高度成長に躍進した『日本』に何を学ぶか」を開催する。
「地代・賃料等をめぐる不動産法務」をテーマにセミナー／綜合ユニコム
■ 住宅仲介業は、決してなくなることはない！なぜなら多くの方々が、個人としては生涯わずか数回しか経験することのない、住宅の取引を、私達は日々経験し学び続けています。・ 私達住宅仲介業者は、多くの住宅不動産（商品）と様々な住宅取引を知っています。・ 住宅購入を検討されているお客様の『ニーズ』や『プライオリティ』と、実際の商品（市場にある住宅商品）の中から、様々な角度で客観的に比較することが出来、【アドバイス】を行なえます。このような業務は、必ず住宅購入者にとってメリットがありますから、住宅仲介業はなくなることはないと思います。ですから私達VIDAは、【新築住宅・中古住宅・戸建・マンション・土地など、お客様の住宅購入に際して、『住宅不動産商品として、一般的に流通しているほぼ全ての物件』を取り扱います！】そして、それら住宅不動産商品に関して、ほぼ全ての物件を取り扱うことができる一律定額手数料のVIDA Limit 50 にてお取り扱いいたします！ 以下のように、一般的な不動産情報サイトに掲載されている物件です。 など稀に不動産会社が情報を公開していない物件(未公開物件)などがございます。これは「両手間」を行いたいがため、情報を公開していないケースがほとんどです。その場合、残念ながら当社にて仲介を行うことができないため、『住宅不動産商品として、一般的に流通しているほぼ全ての物件』という表現をさせていただいております。お客様のご希望とする物件がこの類に該当するかは、「お問合せフォーム」よりお気軽にご相談ください。
住宅仲介に関する私達の信念と取り組み
また上記で述べました、とても大切な【アドバイス】という仕事は『信念』をもって、日々取り組んでおります！■ 私達は、住宅購入を計画している方々に、必須となる【建築】の知識について、今までの経験と共に日々学び続けています！→なぜなら、住宅購入を計画されているお客様は、当然のことながら『建築物』が最終的にもっとも大切な対象となり、建築物に満足してはじめて住宅購入の目的が達せられるからです。実際に住まい続けるのは『お客様』です。良いも悪いも『お客様』にすべてかかってきます。■ 私達は、住宅購入を計画している方々に、必須となる【住宅のトレンド】について、今までの経験と共に日々学び続けています！→なぜなら、住宅のトレンドは、住宅の資産価値を大きく左右します。１５年前に、今は常識のＬＤＫ間取りや、対面型キッチンがあったでしょうか？『今』良いものと、『将来』よいものは同じとは限りません。将来の資産価値について、良いも悪いも『お客様』にすべてかかってきます。■ 私達は、住宅購入を計画している多くの方々に、必須となる【住宅ローン】について、今までの経験と共に日々学び続けています！→なぜなら、金利の件ひとつをとっても何を選ぶべきか？又、返済計画についても、どの金融機関の、どの金融商品がふさわしいのか？各、住宅購入者様にとって、住宅ローンのアドバイスもそれぞれ異なるからです。金融商品の選択について、良いも悪いも返済義務者である『お客様』にすべてかかってきます。■ 私達は、住宅購入を計画している方々に、必須となる【保険商品】の知識について、今までの経験と共に日々学び続けています！（団体信用生命保険、火災保険、地震保険、生命保険などなど）→なぜなら、住宅を購入すること、住宅ローンを借りることは、リスクも伴うことであり、そのリスクヘッジとして選ぶ、様々な保険商品は人生を左右しかねない大切なことだからです。リスクヘッジとして選ぶ様々な保険商品の選択について、良いも悪いも返済義務者である『お客様』にすべてかかってきます。「主役」はあくまでも「お客様」です、弊社は信念をもって【アドバイス】をさせて頂きます。お客様の中でイメージされている新しい生活をお伝え下さい。お客様にとってのマイホームはお客様自身の頭に描かれているのですから。。。ご希望に、より近づける為のアドバイスを、私たちは日々実線し続けています。■□■□ VIDA Limit 50 取り扱い物件について □■□■多くの方々が、個人としては生涯わずか数回しか経験することのない住宅の取引を、私達は日々経験し学び続けています。・ 私達住宅仲介業者は、多くの住宅不動産（商品）と様々な住宅取引を知っています。・ 住宅購入を検討されているお客様の『ニーズ』や『プライオリティ』と、実際の商品（市場にある住宅商品）の中から、様々な角度で客観的に比較することが出来、【アドバイス】を行なう事が出来ます。このような業務は、必ず住宅購入者にとってメリットがありますから、住宅仲介業は、なくなることはないと思います。ですから私達VIDAは、【新築住宅・中古住宅・戸建・マンション・土地など、『住宅不動産商品として、一般的に流通しているほぼ全ての物件』を取り扱います！】一律定額手数料の VIDA Limit 50 にて、お取り扱いいたします！ 以下のように、一般的な不動産情報サイトに掲載されている物件です。 など稀に不動産会社が情報を公開していない物件(未公開物件)などがございます。これは「両手間」を行いたいがため、情報を公開していないケースがほとんどです。その場合、残念ながら当社にて仲介を行うことができないため、『住宅不動産商品として、一般的に流通しているほぼ全ての物件』という表現をさせていただいております。お客様のご希望とする物件がこの類に該当するかは、トップページ最下部「お問い合わせ」よりお気軽にご相談ください。■□■ 住宅仲介に関するVIDAの信念と取り組み ■□■
前述致しましたとても大切な【アドバイス】という仕事は『信念』をもって、日々取り組んでおります！■ 私達は、住宅購入を計画している方々に、必須となる【建築】の知識について、今までの経験と共に日々学び続けています！→なぜなら、住宅購入を計画されているお客様は、当然のことながら『建築物』が最終的にもっとも大切な対象となり、建築物に満足してはじめて住宅購入の目的が達せられるからです。実際に住まい続けるのは『お客様』です。良いも悪いも『お客様』にすべてかかってきます。■ 私達は、住宅購入を計画している方々に、必須となる【住宅のトレンド】について、今までの経験と共に日々学び続けています！→なぜなら、住宅のトレンドは、住宅の資産価値を大きく左右します。１５年前に、今は常識のＬＤＫ間取りや、対面型キッチンがあったでしょうか？『今』良いものと、『将来』よいものは同じとは限りません。将来の資産価値について、良いも悪いも『お客様』にすべてかかってきます。■ 私達は、住宅購入を計画している多くの方々に、必須となる【住宅ローン】について、今までの経験と共に日々学び続けています！→なぜなら、金利の件ひとつをとっても何を選ぶべきか？又、返済計画についても、どの金融機関の、どの金融商品がふさわしいのか？各、住宅購入者様にとって、住宅ローンのアドバイスもそれぞれ異なるからです。金融商品の選択について、良いも悪いも返済義務者である『お客様』にすべてかかってきます。■ 私達は、住宅購入を計画している方々に、必須となる【保険商品】の知識について、今までの経験と共に日々学び続けています！（団体信用生命保険、火災保険、地震保険、生命保険などなど）→なぜなら、住宅を購入すること、住宅ローンを借りることは、リスクも伴うことであり、そのリスクヘッジとして選ぶ、様々な保険商品は人生を左右しかねない大切なことだからです。リスクヘッジとして選ぶ様々な保険商品の選択について、良いも悪いも返済義務者である『お客様』にすべてかかってきます。「主役」はあくまでも「お客様」です、弊社は信念をもって【アドバイス】をさせて頂きます。お客様の中でイメージされている新しい生活をお伝え下さい。お客様にとってのマイホームはお客様自身の頭に描かれているのですから。。。ご希望に、より近づける為のアドバイスを、私たちは日々実線し続けています。
■後悔しないためにも･･･
■主役はお客様■時代によって物件価格の変動、金利や税制の優遇など様々な変化はあります。しかし、「マイホーム購入の主役はお客様」。これが変わる事はありえません。私共はお客様のマイホーム購入の【アドバイス】と【お手伝い】信念をもってお手伝いさせていただきます。■上手な役割分担■より良いマイホーム購入を実現するためには、必ず役割分担が必要だと考えます。お客様と不動産仲介業者の役割分担がうまくいかないと、お客様にとって良いマイホーム購入は出来ません。そのためには、 「お客様はやるべき事は業者任せにしない。住宅仲介業者はプロとしてやる事をしっかり行う。」 具体的には以下の３点です。 １．不動産物件に対するプライオリティ（優先事項）をハッキリさせる。 ２．物件探しは、不動産仲介業者に任せっきりにせず自分でも探す。 ３、ご購入後の生活プランをイメージする。■上手な情報収集とは？■どんなに家族構成や資金内容を細かく聞かせて頂いても、最良のマイホームはお客様の頭に描かれているわけですから、言葉にするのも人に伝えるのも難しいはずです。そのため、本来、物件はお客様自身が探すのが一番なのです。今はインターネットの普及により 不動産物件情報が誰でもカンタンに集められる様になりました。ただし、不動産仲介業者にしか集められない物件情報もあるのも事実です。 「不動産業者は、お客様と情報交換をしてより多く情報集める、お客様はお好みによって不動産物件を選別する」という役割分担が一番良いのです。■後悔しないためにも･･･■情報の量をある程度は把握しておかないと、不動産物件の良し悪しの判断がつきません。また、購入したい物件が現れた時に「この物件を購入しても良いのだろうか？」と2〜3日考えているうちに、他の買い手が付いてしまうと言う事が良くあります。マイホーム探しで後悔しない為にも、お客様自身での情報収集は大切だと思います。
仲介手数料は､単に不動産の紹介料（ご案内料）ではありません。そのほか様々な業務の過程で存在する、仲介手数料のあり方！について検証すると『取引物件価格×３％。。。』が正しいことなのでしょうか？ 1．物件の紹介、見学お客様の希望に近い物件をご紹介し、家屋鍵の手配や見学に同行しアドバイスなどを行います。→１回目のご紹介とご案内でご契約。。。でも３％→１年間様々な物件のご紹介とご案内でご契約。。。やっぱり３％2．交渉事項の調整価格交渉を含めた様々な交渉事項の調整や、契約日時の調整など。→特に交渉を行うことなくご契約。。。でも３％→様々な交渉や契約内容の調整などでご契約。。。やっぱり３％3．物件の調査物件の設備や法令上の制限、登記されている事項について調査します。対象不動産の様々な調査が簡略。。。でも３％対象不動産の様々な調査内容が煩雑。。。やっぱり３％4．諸費用の計算不動産を購入するためにかかる諸費用についての調整や計算、適性価格かの確認など。→簡略なご契約。。。でも３％→多人数所有や相続問題、税金問題、煩雑なケースなどによる多岐にわたる諸費用の計算。。。やっぱり３％5．重要事項説明書の作成物件についての重要な事項を記載した書面を作成します。この書面を「買主」に交付することは、宅地建物取引業法第35条で義務付けられています。そして、宅地建物取引主任者という資格を持つ者が、記名捺印して、買主に対して口頭で説明しなければなりません。→対象不動産の権利関係や法令上の制限など重要な事項が簡略。。。でも３％→対象不動産の権利関係や法令上の制限など重要な事項が複雑で多岐に
わたり書面の作成も煩雑。。。やっぱり３％6．売買契約書の作成売買契約書を作成し、「売主」「買主」に交付します。この書面の交付義務および記載すべき事項は宅建業法第37条に定められています。※ ※（注）※※ 宅建業法には「契約書」という言葉は存在せず、「契約を締結したときに遅滞なく交付する書面」として書かれていますが、国土交通省の「宅建業法の解釈・運用の考え方」において、同条に掲げる事項が記載された「契約書」であれば、当該契約書をもってこの書面とすることができるとされているため、当サイトでは「売買契約書の作成」と記載しています。→権利関係や契約条件など特殊なこともなく売買契約書の作成も簡略。。。でも３％→権利関係や契約条件などが特殊で売買契約書の作成も煩雑。。。やっぱり３％7．住宅ローンのアドバイス、申込み代行お客様に適した住宅ローンの商品をアドバイスします。また、金融機関への申し込みはお客様が行うことも可能ですが、多くは不動産会社が代行しています。代行料が発生するか否かは、各不動産会社の規定によって違います。でも、銀行の融資条件や返済条件（金利や手数料の金額など）もまちまちですし、はたして仲介会社の言うまま『この銀行と住宅ローンの借り入れを行うことが、本当に自分達の計画にあっているのだろうか？』→住宅ローンの借り入れでなく現金にて購入。。。でも３％→複数の金融機関にてローン条件比較の為、申し込みを代行してもらう。。。やっぱり３％8．取引の関係者との確認、スケジュール管理など契約に関して、取引にかかわる当事者や各関係者との確認やスケジュール管理を行います。売買契約には当事者である売主・買主のほかに、土地家屋調査士・司法書士・金融機関・工事関係者などが関わり、様々なポイントで『日時』の約束事や規制があります。この『日付』は法律的にも非常に重要で、約束を守れないと普段の生活では許される事柄でも、違約金や損害賠償金などの発生となりえることもあります。売買契約から引き渡しまでの間に行われる事項についての確認や、スケジュール管理等も、仲介業者の大事な仕事です。
→携わる関係者も少なく取引の完成までが容易である。。。でも３％→携わる関係者も多く取引の完了までが煩雑である。。。やっぱり３％9．万一お客様に損害があった場合の保証。重要事項説明書に記載されている内容に不備があり､住宅が建てられなかったなどの事態が発生した場合､売主は､「家が建つかどうかなどは分からなかった。」といって､責任をとってくれません。その場合は､「家が建つ」と説明した業者が責任を取らなければなりません。→物件自体や売主に関する危険負担リスクが非常に低い。。。でも３％→物件自体や売主に関する危険負担リスクが高い。。。やっぱり３％10．決済、引き渡し残代金の支払い、物件の引き渡しに関する業務です。いよいよ取引完了目前、様々な支払いに関する出金や手続き、移転登記の確認が容易である。。。でも３％いよいよ取引完了目前、様々な支払いに関する出金や手続き、移転登記の確認が煩雑である。。。やっぱり３％またその他、各書面の作成およびその記録の法律的な保管などもございます。 しかし。。。今までの仲介業務は仲介手数料として一律３％でしたが、前述のように実は対象となる不動産の内容や取引の内容等により、上記で述べた仲介業者の業務の煩雑度は様々なのです。。。。『それなのに物件価格により変動する仲介手数料って？』つまり→１５０００万円の物件でも仲介業者の行うべき業務が比較的簡略である。。。でも３％ 約４７８万円→２０００万円でも複数の仲介業者の行うべき業務が煩雑である。。。やっぱり３％ 約６９万円業務に携わっている私達も『業務内容ではなく、物件価格により仲介手数料金額が変わるって、なんだか変！』と、思っていました。実際、私共の取引完了されたお客様は、『住宅』としてのご購入が大半です。ですので、例外はございますが『住宅』の用に供された（もしくは、供される）物件は、お取引完了まで大半がそれほど煩雑ではない場合が多いのが実情であり、だったらなおさらの事、お取引完了まで業務がそれほど煩雑ではない『住宅のみの取引に特化』することにより、もっ
と取引の数を増やして行こう！』そして、お取引完了まで業務がそれほど煩雑ではなくなるのだから『仲介手数料も定額にし、より取引の円滑化と回転数を増やしていこう！』となったわけです。
◆今後の住宅ローン金利について
住宅ローン金利はどの金融機関でも毎月見直されています。日本のゼロ金利政策が終わりこれから先は次第に上がっていくだろというのがこれまでの大方の見通しでした。しかし、アメリカのサブプライムローンから始まった金融不安は世界的な広がりを見せ、金融機関の資金調達にも影響が出始めています。一般的に不景気時は公定歩合が下がるためにローン金利も下がるといわれていますが、今回の場合、金融機関によってその対応に違いが出始めています。全体の傾向としては資金繰りの悪化で、多少上がるのではないかという観測が多く、しばらくは上昇傾向が続く可能性があります。現在まさに、借り入れを検討している方は安くなるかもと先延ばしせず、今の水準で早急に決めてしまったほうがベターではないでしょうか。当サイトは金利にこだわり徹底的に比較してそれぞれの金融機関の商品を研究しています。あなたの住宅ローン選びのお力になれるよう研究を進めていきますのでどうぞよろしくお願いします。
1．フラット35（民間＋住宅金融支援機構） 民間住宅ローン会社と独立行政法人「住宅金融支援機構」が提携・実施する融資。最長35年固定で借りられ、金利も大手銀行と比較すると圧倒的に低い。お勧めは楽天と新生銀行が開発した「楽天モーゲージ」と、業界最低水準の金利を提供する「SBIモーゲージ」。
2．フラット20 （民間＋住宅金融支援機構） フラット35同様、民間住宅ローン会社と独立行政法人「住宅金融支援機構」が提携・実施する20年固定型の住宅ローン。フラット35よりも短期間での返済となるため、適用金利がさらに低くなる。お勧めは楽天と新生銀行が開発した「楽天モーゲージ」。
3．民間融資 大手都銀、信託銀行、地銀、JA、民間企業等が実施する融資。長期固定や短期固定、変動金利等、各社が豊富な商品を取り扱っている。現在主流となっている住宅ローンの一つ。
4．財形住宅融資 給与所得者が毎月の給与から一定の額を積み立てて貯蓄していく財形貯蓄制度を利用している場合に受けられる融資。1年以上財形貯蓄をし、50万円以上の残高がある場合、財形貯蓄の10倍、もしくは物件購入価格の80％のいずれか低いほうまで借入れることができる。※但し、会社が財形住宅制度に加入している場合に限る。
5．その他 複数の金融機関の住宅ローンを組み合わせて借入れる協調融資や各自治体が実施する自治体融資など。
6．各種保険 火災保険、地震保険など万一の災害に備えて加入する保険。災害で住宅ローンが払えなくなった場合の保険にもなるので加入しておく必要がある。間違いだらけのハウスメーカー選び(3)ハウスメーカー５０社を本音で評価した本。結構厳しく書いているので読んでいて痛いです。シリーズ４冊。戸建住宅の購入を検討している方にオススメ。 住宅ローンはこうして借りなさい。フラット３５など住宅ローンの説明。各金融機関の住宅ローンの特徴。共働きの場合、シングル女性の場合などケーススタディ。繰上返済のメリット・デメリット。住宅ローンのこともヴィーダにお訊ね下さい。
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◆仲介手数料について
仲介手数料は､宅建業者に､不動産を仲介してもらった場合支払う手数料です。宅建業者以外が､仲介手数料を請求するのは違法です。
金額は､上限が宅建業法に定められていて次のとおりです。
＜＜仲介手数料の金額＞＞
１〜２００万円の部分は売買金額の５％と、その消費税２００万円〜４００万円の部分は売買金額の４％と、その消費税400万円を超える部分は売買金額の３％と、その消費税したがって､400万円を超える売買（普通越える場合がほとんどですが･･･）の場合､売買金額×３％＋6万円ということになります。消費税がかかります。(例)1500万円の土地を買った場合0〜200万円･････････・200万円×5％＝10万円200万円〜400万円･･･200万円×4％＝8万円400万円〜･･････････1100万円×３％＝33万円合計51万円＋消費税5%＝535,500円となります。（1500万円×3％＋6万円＝51万円･･･+消費税5%＝535,500円400万円以上の場合の簡易計算
＜＜取引の態様･･･仲介･代理･売主＞＞
宅建業者が取引する場合､その形は､「業者が売主｣､「仲介･･･媒介といいます。｣､「代理｣があります。業者が売主の場合､仲介手数料は､かかりません。代理の場合も､普通は売主が手数料を支払います。仲介は､「媒介｣と法律では表現されています。専任･専属専任･一般などと広告に書いてある場合がありますが､これは売主との仲介契約内容です。買主としては､すべて仲介と考えて問題ありません。仲介業務では､売主から依頼を受けた業者が､直接お客様に紹介する場合もありますし､他の業者を経由してお客様に紹介する場合もあります。時には､売主と買主の間に､仲介業者が8社もいたということも無いわけではありません。直接の場合でも､数社の業者が間に入っても､お客様の支払う仲介手数料は変わりません。
＜＜仲介業者が､買主に行う事項･･･仲介手数料の内容＞＞
売主が､確かにその不動産の権利を持っている人かどうかの確認。売買条件の調整､売買金額の交渉。重要事項説明書の作成と､記名捺印。売買契約書の作成と､記名捺印。およびその記録の保管。引渡し･代金決済の際､履行状況が売買契約内容通りであるかどうかの確認。万一お客様に損害があった場合の保証。･･･重要事項説明書に記載されている内容に不備があり､住宅が建てられなかったなどの事態が発生した場合､売主は､「家が建つかどうかなどは分からなかった。｣といって､責任をとってくれません。その場合は､「家が建つ｣と説明した業者が責任を取らなければなりません。そして､万一その業者が倒産していても､保証協会に加盟しているか､法務局に供託していますので､1000万円の範囲で保障が受けられます。上記の事を行っています。仲介手数料は､単に不動産の紹介料ではありません。
中古住宅の購入について
中古住宅の購入は、比較的安価で購入できる点や、実際に現物をみることができる点で有利な場合もあります。一方、購入後に雨漏りや、建物のひずみに悩まされたなどという話も聞きます。中古住宅を購入する場合どんなことに注意しなければならないかをここでお話いたします。
＜＜中古住宅を購入する場合のポイント＞＞
土地について･･･再建築ができるかどうか。建物について･･･構造や設備に問題がないか、またほかの問題は。保証について･･･雨漏りや故障の保証は。消費税について･･･消費税はどういった場合にかかるのか。その他･･･契約から引渡しの間に燃えたらどうなるの。
＜＜土地について＞＞
購入した中古住宅の土地が、再建築できない土地では大変です。建物が建っているのだから再建築もできるだろうと考えてはいけません。地目が宅地だから大丈夫というわけでもありませんし、市街化区域だから再建築ができるとは限りません。建物が建っているのでつい安心してしまいがちですが、土地購入と同じ注意を持って確認しましょう。具体的には土地の選定方法に記載してあります。私の知っている、「再建築できなかった事例｣をいくつかご紹介します。市街化調整区域の中古住宅で、分家住宅の許可で建築され、許可を受けていない別の人が初めからすんでいた。（再建築できる場合もありますので、誤解なきようにお願いします。）
市街化調整区域で、店舗（美容室)の許可で建築されていて、実際には住宅として利用されていた。（建物だけを見ると店舗の許可であるとはまったくわからなかった。) 市街化区域の普通の住宅だが、私道（路地状敷地)の幅員が不足していて再建築できない。（今の建物を建てたときは道路に接している土地だったが、後に道路に接している部分をほかの人に売却してしまったため再建築できない土地になった。) 5年後に、道路が通る土地だった。開発された一団の団地で、道路にも接しているが、市町村の規定で165�以下の土地には建築できないことを知らずに購入した。（建築当初は、200�の土地であったが、後に隣地所有者に40�を売却してしまったため、160�となり、建築不可能の土地になった。)
＜＜建物について＞＞
購入した建物の構造や設備に問題があっては困ります。構造については、建築士に見てもらうのが一番でしょう（費用はかかりますが･･･)。住宅金融公庫の中古住宅融資を利用する場合、中古住宅の診断が義務付けられています。また、建物内部で何か事件や事故があったことを、知らないで購入しては大変です。中古住宅の問題発見について一般の方でもできる方法がありますので、ご参考になれば幸いです。（ただし100％ではありません。）まず、建築確認書を売主から見せてもらいましょう。用途（居宅なのか店舗なのか)･間取りや工法･給排水設備などが記載されています。間取りや給排水設備が実際と違う場合、いいかげんな工務店が建築した可能性があります。また、あとからの増改築があったかどうかもわかります。増改築は、建物の構造上あまりよいことはありません。特に平屋建てから2階建てに変更している場合は注意が必要です。建物の外周、特に基礎にひびが入っていないかを見てください。基礎にはモルタルが塗ってありますので、モルタルに小さなクラックが入っている程度でしたら問題ありませんが、基礎自体にひびが入っている場合、不同沈下の恐れがありますので避けたほうがいいでしょう。建物の内部で、壁の上（天壌に近い場所）の部分を見てください。クロス（壁紙)にたてに亀裂がある場合も、不同沈下か建物のゆがみ（傾いている)可能性が高いといえます。（クロスが張り替えられている場合はわかりません。）天井や柱に雨漏りの後がないかどうか確認してください。水周り（洗面脱衣室･キッチンなど)の床がフカフカになっている場合、湿気で床が腐り始めています。補修は大工事になる場合が多いので、事前の見積をとるようにしましょう 。建具は全部開閉して確認します。建物の歪みがわかります。床下収納庫があれば、中の収納部分を取り出し床下をのぞいてください。基礎の構造や床下の様子が判断材料になります。また天井の点検工があればその中も見たほうがよいでしょう。
雨漏りは、雨が降らないと確認できません。しかし壁紙や天井にしみが出ますので注意してみれば発見できることも多いと思います。特にバルコニー（ベランダ)の一部が1階の上に乗っている場合、十分にその部分を確認する必要があります。事件や事故、地盤の強さ、小学校までの距離、どんな方が住んでいたか、周りにどんな方が住んでいるのかなどいろいろなことを隣地の方は教えてくれます。近隣に住んでいる方2〜3人とはお話をされることをお勧めします。給排水やガス設備は、実際に使用してみましょう。
＜＜保証について＞＞
性能保証機構の10年保証がついている中古住宅は、今のところ数えるほどしかありません。制度が始まってまだ間もないからです。中古住宅の売買で、建物の保証はどのようになるのでしょうか。相手（売主)が一般の方の場合、どのような契約もできますが、通常、現況有姿売買になる場合が多く、まったく保証がありません。売主としても、売却したあとまで責任を負うことを嫌がります。
最近は、引渡しから2ヶ月、住宅設備（ガス給湯器やガスレンジなど）に保証をつけるように進める不動産業者も増えてきました。
保証について何の契約もない場合、隠れたる瑕疵（引渡しのときにわからなかった傷や不備)は、発見してから1年以内に申し出れば補償が受けられることになっています。（民法) しかし、何年もしてから申し出たとしても、引渡し時に存在していた瑕疵なのか、引渡し以降に発生したものなのかの証明が困難になります。相手（売主)が不動産業者（宅建業者)の場合、引渡しから2年間以上の瑕疵担保責任期間をつけるか、上記民法の規定かどちらかになります。それより買主に不利な契約はその部分が無効です。（宅建業法) したがって売主が業者の場合雨漏りなどは保証の対象になりやすいといえます。性能保証機構の中古住宅保証制度が新設されています。保証料を支払えば5年間の補償をしてくれます。5万円前後の金額ですので、そういった方法も安心感があります。
＜＜消費税について＞＞
土地には消費税はかかりません。建物については、売主が会社などで課税業者の場合発生します。しかし、消費税を含んだ価格で交渉すれば同じことですので、消費税が含まれている価格かどうかの確認を忘れないようにしてください。
＜＜その他＞＞
契約締結の時点できちんとしていた建物が、引渡し（代金決済)までの間に燃えてしまったらどうなるのでしょうか。民法では、燃えてしまっても、全額お金を支払うよう定めています。エエー！と驚かれたでしょうが事実です。しかしこれでは実際の取引では不都合ですから売買契約書に次のような文言を入れることにしています。必ず、契約書にこのような文言が入っていることを確認してください。・・・「売買物件が本契約期間中に、天災地変、不可抗力のため滅失するか著しく毀損した場合売主は受領せる金員の全額を買主に返還し本契約を解除しなければならない。｣ そのほか、売買契約した建物や土地と一体になった付帯物（門塀･植木･住宅設備など)は土地建物の一部とみなされますので特に特約で除去を約束していない限り、買主に引き渡されます。
マンション購入について
マンションの1室を購入する場合、土地の購入や中古住宅の購入と、少し違うことがあります。区分所有権という法律があり、それに基づいた契約が必要です。建物の広さについて、普通の住宅と違う測り方になります。管理費や、修繕積立金など、購入後毎月支払わなければならない費用があります。建替えや大規模修繕などについて、管理組合などが関係します。その他、登記簿も少し違いますので、各々説明していきます。
<<マンション購入の意味＞＞
まず、マンションの1室を購入するということは、具体的にはどういうことなのでしょうか。部屋の内部は、自分のものです。･･･所有権があり、自由に使用したり、人に貸して家賃をもらうことができます。エレベーターや廊下は、誰のものになるでしょうか。･･･これは共用部分といって、マンションの各部屋の所有者の「共有｣になります。共用部分は、入り口や、エレベーター、廊下、管理人室、屋上などです。またバルコニーやベランダも共用部分です。（ベランダやバルコニーは、火災の際の避難通路になっています。自由に所有者が使用し、避難の妨げになるようなものをおかれては困るので、共用部分になっているのです。）マンションの所有権の概要 自分のもの 共有物 部屋の内側 部屋の壁 エレベーターや廊下ベランダ･バルコニー・屋上 土地管理人の部屋や受付駐車場や駐輪場ごみ捨て場庭・・・などなど。このように、マンションを購入するということは、部屋を自由に使用･収益できる権利（単独の所有権)と、共用部分を共同利用できる権利（共有の所有権)を購入することになります。お隣との壁を、自由に削ったりされると困ります。また、隣同士の2部屋を買った人が、壁を壊したりして、建物本体の強度に重大な損傷を与えても、大変です。ですから、部屋の所有権は、壁の内側の面積だけになります。壁は単独の所有権から除外されます。そして、管理組合があり、管理費と、修繕積立金を徴収されます。これは、拒否することはできません。組合の総会などでは、マンションの運営（利用規定や修理。管理など)について話し合いが行われ、所有面積に応じた議決権があります。･･･議決権は、区分所有法と管理規約で決まっていて、普通のことは面積と人数の過半数、重要なことは2/3、3/4などと決まっています。土地も共有になります。しかし、敷地権の登記というものがあり、建物の区分所有者(部屋の所有者)が自動的に土地の共有者になるように登記されている場合がほとんどです。修繕や大規模修繕、立替などが将来発生し、修繕積立金で足りなければ、各々が負担します。しかし、大きなマンションですと、話し合いがまとまらなかったりします。一方、普通の住宅から見ると、耐用年数は長く（50年以上)、特に築10年くらいの中古マンションと、同じくらいの年数の木造住宅を比較すると、2倍以上になります。
<<マンション購入の注意点＞＞
売買契約書は、「区分所有権用｣を使います。土地の権利･･･普通は敷地権登記されていますが、地上権（借地権)のところもあります。借地権の場合建物がなくなった時点で、再度の借地契約更新ができるかどうかが問題になります。土地の所有権の場合、多少なりとも土地が残ります。管理組合に確認して、修繕積立金と、管理費の滞納がないかどうか調べましょう。･･･重要 建物の広さについて、広告では壁の中心で測った面積（占有面積といいます)で表示しますが、登記上は壁の内側での面積になります。･･･登記面積のほうが狭くなります。共用部分の使用については、管理規約などがありますので、事前に十分確認しましょう。ペットも問題になります。自転車や駐車場も共用部分に置くわけですから、利用規定があります。管理人がいるマンションとそうでないマンションがあります。管理人は管理費の中からその費用が支出されていますので、管理費は高くなりますが、清掃や、メンテナンスはよくなります。オートロックも、安心感があります。かぎを持っていない人が、部屋の玄関まで入ってこれないので、さまざまな勧誘を断るのに便利ですし、防犯上も安心感があります。お隣になる部屋、上下の部屋の評判は、事前に住民の方に聞いたほうがいいと思います。ひどく宗教の勧誘をされて困ったとか、悪い人ではないが、毎日部屋に上がりこまれて大変だったなどということも聞きます。建物の方位は重要です。西向きの部屋は夏とても暑い。東向きの部屋は冬寒い。最高なのは東南角部屋です。角部屋は採光もよく、風通しもいいので少し高くなります。固定資産税は、耐用年数が長い分だけ、古くなってもあまり下がりません。火災保険料は、木造より相当安くなります。
＜＜登記簿について＞＞
普通、登記簿謄本を取りますが、マンションの場合「登記事項要約書・登記簿抄本｣をとります。謄本（全部事項証明書）を取ると、マンション全部の･･･全部屋の登記簿になってしまい、お金もかかりますし他の部屋のことは関係ないのですから、その部屋の登記だけを表示する「抄本｣をとります。敷地権のところに、7,695.00�、共有持分652348分の15649などと書いてありますが、これが土地地の権利です。建物の面積は、壁の内側での面積が表示されています。所有者や抵当権などは、普通の謄本と同じです。→●登記簿について マンション購入についての法的な説明は複雑ですので、正確に知りたい方はそのつどご質問ください。肝心なことは、マンションは「部屋の所有権と、共用部分の共有持分を購入すること｣であり、土地の権利は「借地権の場合もある｣こと、そして「管理費や修繕積立金の延滞の有無と、管理規定の確認｣が大切であることを、ご理解ください。
土地選定について
土地を探し、注文住宅を建築するそのためにはまず土地を購入なければなりません。当社は、不動産業・建設業・設計事務所のすべての登録免許を取得していますので、総合的な見地から、お客様一人一人の土地探しについてアドバイスいたします。いかに多くを語っても説明不足にはなると思いますが、ご参考になれば幸いです。
＜＜１、まず予算＞＞
資金計画無しで土地の選定を始めても、優良物件があったとき決断ができません。優良物件はすぐ売れてしまいます。土地購入予算は、次の資金計画から総額で計算しなければなりません。しかし、何事もパーフェクトというわけにはいきません。土地に合わせて建物を考えるといった姿勢もないと（大幅に建物予算を縮小しては困りますが、ある程度は･･･。土地の予算は、有利な土地が出たときに決断できるよう、ある程度はばを持って「○○万円〜○○万円」と決めておくべきです。
＜＜2.資金計画＞＞
マイホーム建築には、土地代金、購入諸経費（建築代金、消費税、登記費用）、建物代金、諸雑費（地鎮祭・上棟式・近隣挨拶費用など）、融資費用（印紙代・保証料・保険料・抵当権設定費用など）、引越し費用（家具購入･･･新品が欲しくなります・カーテン類などの購入・引越し運賃・引越しそば？）、税金など多岐にわたる費用がいります。概算で計算し、土地にどのくらいの予算をかけるのかを決めなければなりません。建物の予算は、●マイホーム建築の知識の中にありますので、参照してください。資金計画を立案するためには、どのくらい銀行や住宅金融公庫から借り入れられるかを知らなければなりません。融資見込み額は当社ですぐに計算できますのでお申し付けください。（年収・現在の借り入れ・月々の支払い額などがわかれば、融資見込み額と月々の返済額が計算できます。）諸経費も含めた概算の予算と、無理のない返済計画を作りましょう。土地購入に関する諸経費は一般的に次のとおりです。土地代金（土地代金には消費税はかかりません。）仲介手数料･･･不動産業者に対する手数料です。売買金額が400万円以上の場合、売買金額×３％＋６万円＋その消費税５％です。間に入った業者が1社の場合でも5社の場合でも金額は変わりません。
登記費用（登録免許税）･･･所有権移転の際の登録免許税（法務局に払う手数料のようなもの）。固定資産税算定の不動産評価額の１％。登記費用（司法書士手数料）･･･登記を依頼する司法書士の手数料です。概ね7万円〜１０万円。融資費用（保証料）･･･連帯保証人をつけない（大多数がそうしています。）場合の、保証協会への費用。融資額1000万円あたり25年ローンで15万円から30万円くらい。・・・最近無料という銀行も出てきました。融資費用（融資手数料）･･･金融機関に支払う手数料。5万円くらい。融資費用（団体信用保険料）･･･生命保険料です。金融機関によっては、負担してくれる（払わなくても良い）所も多くあります。融資費用（抵当権設定費用）･･･抵当権を設定するための費用です。10万円〜３０万円 収入印紙代･･･売買契約や融資契約の際に必要です。４万円くらい。
＜＜3.土地の条件＞＞
予算が決まったら、土地の条件を考えます。通勤、通学、生活利便、5年後・10年後・20年後･･･、子供の年齢、親の年齢などを考慮した将来設計、多くの条件を考え、予算に合った地域･広さなどを決定します。広さ･･･茨城県南地域の場合、自家用車は2台以上が一般的ですから、４LDKの住宅＋駐車場で、最低限約180�（55坪）位は必要だと思われます。しかし実際には土地の形や道路の方位（南道路・東道路など）によってはもう少し狭い土地でも大丈夫な場合もありますので、個々の物件によって判断します。二世帯住宅をご検討の方は７５坪以上欲しいところです。※1�は、0.3025坪です。�数を坪に換算するには0.3025をかけます。上下水道・ガス道路方位・ロケーション（雰囲気？）用途地域（後から隣にコンビニができたら･･･用途地域はここをクリック）学校区（教育委員会に確認しましょう）・商店街・通勤経路・実家の場所（遠いほうが･･･？）様々な条件を書き出しておきましょう。
＜＜4.上水道について＞＞
物件は、上水道完備のものばかりではありません。水道が引き込めない土地もあります。水道が前面道路に敷設されていない場合、井戸を掘削します。井戸というと、不潔なイメージをお持ちの方もいらっしゃいますが、現在はすべて「深井戸」です。概ね50ｍ〜100ｍの深さの井戸です。掘削後に水質の検査を行えば、汚染の心配はなくなります。昔の井戸を想像される方もいますが、現在の井戸はパイプを地中に入れていく方法で掘られます。（絶対に人は落ちません。）ポンプも水中ポンプです。どうしても心配な方には、滅菌器・浄水器などを井戸に取り付けることもできます。水質検査結果で判断しましょう。井戸掘削の費用は、概ね1ｍあたり８千円以下＋ポンプ代25万円位ではないかと思います。将来の水道代金との比較では、井戸のほうが安いといわれる方も多く、水質も井戸のほうがよいと判断されている方もいますので、上水道完備にこだわらず土地を探す考え方もあります。
＜＜5.下水道について＞＞
下水の処理にはいくつかの方法があります。本下水が全面道路に敷設されているのが、最もよいのですが実際にはU字溝・集中浄化槽・設備無しなどの土地もあります。本下水･･･汚水・生活雑排水を直接放流できます。U字溝･･･合併浄化槽を宅地内に敷設します。合併浄化槽は汚水・生活雑排水を微生物の力で無臭透明な水に変えます。この水をU字溝に放流しますから、住宅内では本下水とまったく同様ですし、匂いや汚染の心配もありません。また費用の一部は市町村の補助が受けられます。（予算がいっぱいになったら締め切り）浄化槽の敷設費用は、住宅の面積により異なりますが、合併浄化槽本体と工事費を含め６０万円〜１２０万円位でしょう。土地代金がそれ以上安い場合は検討に値すると思います。U字溝のなかには、流末が接続されていない場合があります。市町村などが敷設した場合は問題ありませんが、私設の場合など放流できないU字溝もありますので売買契約前には確認が必要です。設備無し･･･下水設備がない場合は、前記の合併浄化槽を敷設しそこから出た水を蒸発発散槽で処理します。蒸発発散槽は水が空気中に蒸発するのを助け、一部の水は地中に浸透させます。合併浄化槽から出た水は無臭です。宅地内処理といっても、汚水を合併浄化槽で処理した後の水を蒸発・浸透させるわけですから、昔の「汲み取り式」のようなことはありません。住宅内では本下水とまったく同じ水洗式です。費用は合併浄化槽の費用に同額を加算した程度かと思います。下水処理は「本下水」にこしたことはありませんが、設備なしのところは土地も安いことが多いのですから、参考の上ご判断ください。
＜＜6.ガスについて＞＞
ガスは「都市ガス」か「プロパンガス」です。一部の団地では「集中プロパン」方式の場所もあります。都市ガスの地域のほうが少ないのですが、プロパンと都市ガスの違いを説明します。都市ガスはガス供給会社が常時供給してくれますので、ボンベの交換などの必要がありません。また外観的にもガスボンベがありませんので優れています。一方、プロパンはボンベを2本設置しなければなりませんので、設置場所によっては外観を損なう場合もあります。しかし、最近は、ボンベとプロパンガス会社が電話回線でつながっていて、いちいち電話しなくても自動的にボンベを交換してくれるようになりました。またボンベの切り替えも自動になっていますので、都市ガスと比較しても利用上の支障はありません。住宅建築の際の設備費は、圧倒的にプロパンガスのほうが安いというメリットもあります。（実際の工事費は同じ程度なのですが、プロパンの場合ガス会社が設備費用を補助している。) なお、毎月発生するガス料金は、1立方メートルあたりの単価は都市ガスのほうが安いのですが、カロリーはプロパンのほうが高いので大きな違いはないという現状です。
＜＜7.道路について･･･接道義務＞＞
建築基準法は、「道路に２ｍ以上接していない敷地には建築できない」と定めています。一見道路だが、建築基準法上認められる道路でない場合もあります。私道が有る場合、その私道が「路地状敷地」の扱いになるか、「位置指定道路」になっているかで条件が異なります。路地状敷地の場合、長さが20ｍ未満の場合、幅員２ｍ以上が必要です。20ｍ以上40ｍ未満の場合は幅員3ｍ以上です。40m以上の長さの場合、幅員4ｍが必要です。位置指定道路の場合、建築基準法上は公道と同じ扱いになります。したがって、私道であっても通行に支障のあるようなもの(例えば杭や塀)を作れないことになっています。位置指定道路は、市または県の建築指導課が認定し、その際位置指定道路の番号を付けています。少しでも不安があれば、市町村の建築指導課か設計士に確認したほうがよいでしょう。
＜＜道路について･･･セットバック＞＞
建築基準法は、道路は４ｍ以上の幅員がなければ建築できないことになっています。（建築基準法はイロイロウルサイ）しかし現実には４ｍ未満の道路も多く、その場合は「セットバック」という方法がとられます。４ｍ未満の幅員の道路に接して建築する場合、原則としてその道路の中心線から２ｍまでの部分は道路とみなし、建物はもちろん門・塀なども設置できません。このように実際の境界線より下がった位置を道路境界線とみなすことを「ｾｯﾄﾊﾞｯｸ」といいます。道路の両側がセットバックすれば、道路が４ｍ以上の幅員になるからです。ただし、道路の向い側が水路などでセットバックできない場合、道路の向い側から４ｍの位置まで後退しなければならないこともあります。セットバック部分は、自分の敷地なのに何も利用できませんので、差し引いた面積で考えなければなりません。このような道路を二項道路と呼んでいます。
＜＜9.道路について･･･方位＞＞
道路が、敷地から見てどの方位にあるかは、土地の選定において重要な問題です。よく南道路・東南角地がよいといわれます。各々のメリットとデメリットを上げますので参考にしていただければと思います。南道路･･･陽当りがよい（但し80坪近くある土地の場合あまり問題にしなくてもよいのではないかと思います。）門扉から玄関までの通路に面積がとられ、庭が少なくなる。上下水道設備の距離が長くなる。（水周り設備は建物の北側に多い）東道路･･･南側に駐車場が配置できるので、陽当りが確保できる。朝日が入りやすい。西道路･･･南側に駐車場が配置できるので、陽当りが確保できる。西日が入りやすい。北道路･･･道路間口が広くないと北側に駐車場を配置せざるを得ないので、陽当りの確保が難しい。上下水道設備の距離が短く費用を軽減できる。庭が道路から見られない。角地･･･角から5ｍ以内に駐車場を作れない場合も有り配置が制限されることがある。しかし一般に陽当りが確保しやすく配置も自由度が高い。実際には東西南北の境界線の長さなどによって北道路でも陽当りが確保できる場合も有り一概には言えません。
土地を購入しようとする場合どの位置に住宅を建て、駐車場をどこに配置し、庭がどのくらいできるのか必ず想定するようにしましょう。
＜＜10.道路について･･･その他＞＞
道路は広いほうがいいと思われますが、通行が激しい広い道路より通行の少ない道路のほうが騒音の問題もありませんし安全です。
道路より低い土地の場合、土盛りしなければなりません。土盛りに応じ土留めの必要もありますのでその費用を含めて考えましょう。予定道路というものがあります。都市計画で将来道路にする予定がある土地ということです。何十年も先の予定の場合もありますから必ずしも建築に不適格ではありませんが、市町村にある「都市計画図」などで、よく確認する必要があります。木造2階建てなどｈｓ許可されます。通勤通学路になっている道路の場合、プライバシーが確保できるかどうかも検討課題です。
＜＜11.陽当りについて＞＞
陽当りがいいかどうかの判断は、南側の建物からの影がどのくらいの位置に来るかによると思います。冬至（太陽が１年中で最も低い位置に来る日）の正午の影は、茨城県ではその高さの２倍弱くらいです。したがって南側建物軒高の２倍の位置に影が来ると考えてよいでしょう。一般の２階建て住宅の場合、軒高は約６ｍですので、１２ｍの位置に影が来ると考えます。住宅の１階の窓は地面から1.5ｍ以上は高い位置にありますので、南側建物から9ｍ（12m−1.5ｍの2倍）離れた位置に住宅を建てれば、陽当りは確保できます。２階の陽当りは3.5ｍ位はなれていれば、冬至の日でも普通の窓から太陽光が入ります。
実際には、南側全部が建物の場合は少なく、まったく日があたらない敷地はほとんどありません。また太陽が低い時期は短いので、あまりこだわりすぎてもいけません。
＜＜12.用途地域について＞＞
市街化区域の場合、用途地域が定められています。用途地域の定めは、建築物の用途だけでなく、建ぺい率・容積率・建物の高さ・斜線制限などの制限もあり重要です。「どのような建物を建てられるか」だけでなく「隣にどんな建物が建てられるのか」という視点も大切です。市街化調整区域の場合、別途ページを開設していますので参考にしてください。用途地域以外に、防火地域・準防火地域に指定されている場合、耐火構造住宅にしなければならず建築コストは上がります。一度、都市計画図をご覧になってはいかがでしょうか。当社にもございますのでコピーいたします。文教地区などの指定もありますので、店舗兼住宅や店舗検討の方はご注意ください。用途地域の制限。
＜＜13.住宅の一般的な高さについて＞＞
陽当りや、用途地域の高さ制限で建物の高さが問題になります。建物は設計によりどのようにもできますが、一般的な高さについて説明します。1階軒高＝3.30ｍ、2階軒高＝6.10ｍ、3階軒高＝9.90ｍ2階建ての建物の高さ＝7.00ｍ〜8.50ｍ3階建ての場合、陸屋根（屋根が水平に見えるもの）＝9.40ｍ、3階部分が屋根裏の場合＝10.00ｍ弱、普通の3階建て＝11.00ｍ〜12.50ｍ市街化調整区域や、低層住居専用地域では、１０ｍ以上の建物は建築できませんから、3階建ての場合、陸屋根にするか小屋組にしなければならない場合がほとんどです。
＜＜14.徒歩の計算＞＞
不動産の広告で、駅まで徒歩○○分と表示してある場合、「1分80ｍ」の計算で表示することになっています。しかし自分で必ず確認したほうが良いと思います。直線の道は近く感じますし、曲がりくねった道は遠くに感じます。
＜＜15.地盤について＞＞
土地の地盤は建築コストに大きな影響を与えます。もともと山だった場所を切り開いて宅地にした場合と、沼を埋め立てた場合では地耐力に圧倒的な差があります。沼周辺は地盤が軟弱ですから、「コンクリート杭打設・二重配筋・べた基礎」といった工法が必要です。田の埋立地も同様です。登記簿謄本で昔の地目を確認する方法も有効です。7万円以内の費用で、地耐力調査(スウェーデンサウンディング方式)ができますが、周辺状況や地元の方からの情報も有効でしょう。べた基礎の費用は1階床面積×8千円／�の加算、杭打設は長さ本数によってまちまちです。少なくとも、地盤が軟弱でないかどうか確認し、軟弱地盤の場合どの程度の費用加算が必要かを勘案して決めましょう。
地盤調査
＜＜16.地形と測量図について＞＞
業界(？)では「ぢがた」と読みます。土地の形のことです。同じ面積でも、正方形・長方形と三角では有効面積が違います。もちろん、長方形・正方形が良いのですが、必ずしもそういった土地ばかりではありません。住宅と駐車場と庭の配置が重要です。有効に使えるのであれば･･･。配置を考える際に、正確な地形をどうやって調べるかを説明します。登記所（法務局）には、地形を調べる方法として「公図」と「地積測量図」があります。土地の地番が分かれば､誰でも閲覧できますし､コピーも取れます。（閲覧またはコピー･･･500円）土地の地番というのは､住所とは違う場合もありますので､不動産業者に確認してください。（地番は住所と違って3364-5などとなっていいる場合があります。）法務局では､すべて地番で管理されています。「公図」の縮尺は場所によって、1/500と1/600があります。1/500の公図は「国土調査」に基づいたものですから、地形も広さもほぼ正確です。市町村役場に行けば国土調査結果を閲覧できます。1/600の公図は単に隣地との位置関係がわかるだけですので、地形が実際と一致していない場合も多くあります。地積測量図は、測量士によって測量し登記していますので信頼性の高い資料です。しかしすべての土地に測量図があるわけではありません。1/500の公図も、地積測量図もない場合、自分で計る以外に方法はありません。三角形に分岐し各辺の長さを測ります。その結果があれば当社のCAD（建築設計用コンピューター）で再現できます。買いたい土地だが､地形と配置とを確認したいとおっしゃるお客様も多く、当社では無償でご協力いたしております。
＜＜17.土地の広さについて＞＞
土地は広いほどいい･･･後から買い足すことは困難ですから、広いに越したことはありません。しかし皆さん予算があります。土地が50坪から60坪に増えた場合、約20％増とお考えでしょうか。私は、庭が10坪増えた（2倍になった）と考えます。自分の必要な土地の広さを知っている方は、土地購入の達人なのです。建物を建てる場合、建物の周りに敷地が必要ですし、駐車場も必要です。
一般的な4LDK（メーターモジュール）112�・33.88坪の場合の必要な土地の広さを解説します。建物部分、56�（8ｍ×7ｍ）建物の周り 54�（建物周辺1.5ｍの空き地）駐車場2台36�（6ｍ×6ｍ）門扉・通路10� 庭25�（5ｍ×5ｍ）合計181�＝54.75坪この計画があれば、幅11ｍ（建物幅8ｍ＋両脇1.5ｍづつ）以上の土地で55坪以上の土地を探すことになります。土地探しの際、このような計画を立案されてはいかがでしょうか。
＜＜18.土地を購入するということについて＞＞
土地の選定は土地購入の第1歩です。土地は一生の財産ともいえます。慎重さが必要です。しかしあまりにも慎重になりすぎては、優良物件を他の人に譲ることになります。では、どうしたらよいか･･･信頼できる宅地建物業者を探すことです。仲介手数料は、売主と直接契約しない限りどこに頼んでも同額です。自分の希望をよく聞いてくれる業者が良いと思います。物件を押し付けるような業者は避けるべきです。現在は、業者は仲介が大部分です。業者から買うのではなく、売主からの購入の手続きと「交渉」の代行、そして保証、これが仲介です。あなたの立場にたった交渉をしてくれる業者を探しましょう。そんな出会いの相手が、当社であればこの上ない喜びです。
以上
東日本大震災によって亡くなられた沢山の方々のご冥福をお祈りし、
被災された方々、また今も尚避難を余儀なくされている方々へ、心からお見舞い申し上げます。
そして、復興のために何が出来るのか？人間としての責任をどう全うする事が出来るのか。
これらを考え続け、そして小さく思える事でも行動して参ります。
また、私達は日々の経済活動をより一層行なうことによっても、震災の復興にそして日本の国力の維持につながる事と思い、今までより一層業務に勤めてまいります。
がんばろう日本！！
港北ニュータウン（港北ＮＴ）ファミリー層の人気を集める街、港北ニュータウン港北ニュータウンはグリーンマトリックスという緑豊かな環境を保存しながらふるさとをしのばせる計画で開発された街です。平成21年1月現在、都筑区は横浜市で子供の多い街です。平均年齢も30代、子育て世代の方々に人気が有り、多く住まわれている街です。市営地下鉄ブルーラインに加え、２００８年３月には市営地下鉄グリーンラインが開通され、益々交通の便も充実しています。地域に精通したスタッフが住まいのご売却、ご購入などお手伝いさせて頂きます。お気軽にご相談下さい。
東急田園都市線を中心に、都内・神奈川全般どこでもお客様のニーズにお答えします。私どもヴィーダでは横浜市青葉区出身のスタッフが、川崎市宮前区・高津区・中原区・多摩区・横浜市青葉区・都筑区を中心に、不動産売却・購入（中古マンション売却・購入、中古戸建売却・購入、土地売却・購入、中古アパート売却・購入等）の実績を積み上げて参りました。どうぞお気軽にご相談下さい。
たまプラーザ駅は田園都市線の中でも住みたい街にも選ばれるなど、注目が高くなっております。それに伴い、当社へも近所の方ばかりではなく、遠方からのお客様よりお問い合わせをいただいております。
週末はショッピングなどを楽しまれる方で賑わい、一歩住宅街へ入れば非常に環境もよく、それぞれに楽しんだり、寛いでいただける街として成長し続ける、常に新しい変化の有るたまプラーザ、あざみ野、青葉台のエリア。詳しいスタッフが皆様の住宅お探しを、お手伝いさせていただきます。
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